İnsanoğlunun barınmaya ihtiyaç duymasıyla ortaya çıkan, mal sahibi ile kiracı kavgası günümüzde de devam etmektedir. Taraflar arasında yapılan sözleşme tam ve teferruatlı ve bilirkişiler tarafından yapılmadığı için olası sorunlarda taraflar soluğu mahkemede alır. Bu tarz uyuşmazlıklar sözleşme aşamasındayken çözümlenmelidir. İşin başında kavga edilip iyi bir kontrat hazırlanırsa tahliye esnasında kavgaya gerek kalmadan sorunlar çözülebilir.
İyi bir kira kontratı, iyi bir mal sahibi ve kiracı ilişkisini birlikte getirir. Sağlıklı bir ilişki tarafların konuya sağduyu ile yaklaşması ile mümkündür. Taraflar arasında imzalanan kira kontratı kısa, öz ve anlaşılabilir olmalıdır. Teferruatlara yer verilmelidir. Kiralanan mecur ister yeni olsun ister eski olsun yeni kiracıya teslim edilirken, gayrimenkulun durumu fotoğraf makinesi ve kamera ile belgelenmeli ve tutanaklara geçirilmelidir. Bu konu özellikle dairenin tahliye durumunda ihtilafı ortadan kaldırmak için çok önemlidir.
Herkesin bilip ve kabul ettiği gibi Ülkemizde, kirayla ilgili düzenlemeler ve kanunlar kiracıdan yanadır. Dolayısıyla eğer kiracıysanız, yükümlülüklerinizi yerine getirin. Yani iyi bir kontrat yapın ve buna uyun. Olası ihtilaf durumunda mahkeme sizin adınıza gereğini yapar. Hukukçuların ortak görüşü düzenli bir kiracıysanız; kiranızı zamanında ödüyor, komşularınızı rahatsız etmiyor, ortak alan giderlerine payınız oranında iştirak ediyor, eve zarar ziyan vermiyorsanız, mal sahibiniz sizi sudan sebeplerden evden çıkarması nerdeyse imkânsızdır. Halen geçerli olan kanunlarla kirada oturduğunuz mecur da değil ev sahibinin ihtiyacı, torunlarının ihtiyacı olması bile mecuru boşaltmanız için yeterli bir sebep değildir. Hatta kiracı ölse bile kiracı hakları miras gibi eşine ve çocuklarına devrediliyor.
Bir başka hususta, kira artış oranlarıyla ilgilidir. Kira sözleşmesinde artışla ilgili ne yazarsa yazsın mal sahibiniz ancak ilk yılda kontrattaki artış oranında artış talep edebilir. İlk yıldan sonraki kira artışları tarafların uzlaşmasıyla mümkündür. Buda genellikle TÜFE veya TEFE bazlı artışla mümkün olmaktadır. Şayet ev sahibiniz aksini iddia ediyorsa mahkeme yolu açıktır. Son yıllarda Türkiye genelindeki emlak fiyatlarındaki artış, konut fiyatlarına da yansıdı. Biz bilirkişiler kira fiyatlarını belirlerken gelir yöntemini kullanıyor olsak ta konut fiyatlarındaki artış da belirleyicidir. Doğal olarak konut fiyatlarının yüksek olduğu yerlerde, kira artışları da yüksek olur.
Bir kiralama işi söz konusu olunca, sorun teşkil eden konulardan biride önceki dönemden kalan doğalgaz, elektrik, su, kablolu TV. Telefon ve aidatlarda yaşanır. Kiralayacağınız gayrimenkul de önceki dönemden borçsuz olarak teslim almanız ileriki aşamalarda olası sorunları ortadan kaldırmış olur. Mümkünse kontrat yaptığınız gün tüm sayaç numaralarını sözleşmeye yazın. İhtilaf durumunda mal sahibi ile yüz-göz olmanızı engeller.
Kiracının kirayı aynı yıl içinde iki defa zamanında ödememesi durumunda ihtar yapılan kiracı aleyhine; ayrıca ihtara ihtiyaç duyulmadan kira süresinin bitiminde tahliye davası açılabilir. Kira süresinin bitim tarihinden önce, taraflar kiralanan mecuru tahliye edileceğini yazılı olarak bildirilmezlerse, kira sözleşmesi bir önceki yılın şartları aynı kalmak üzere otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Beş yıl ve üzeri süre için kiralanan mecurun bulunduğu bölgede kira bedelleri çok aşırı yükselmişse ve alınan kira çevre rayiç bedellerinin altında kalıyorsa, kira tespit davası açılabilir. Genellikle bu tarz davalarda yüksek kira artışı çıkmaz. Bir başka husus ise verilen tahliye taahhüt,- dür. Verildiği süre için geçerlidir. Kira sözleşme bitim tarihinden 1 ay önce tahliyenin yazılı olarak istenmesi esastır. Bu süre aşılırsa tahliye talebinde bulunamaz.
Harçlar kanunun göre kira kontratına 2005 yılından itibaren pul yapıştırma zorunluluğu muaf tutulmuştur. Ayrıca sözleşmenin yazılı olması da gerekmiyor. Sözlü sözleşme yapılsa da geçerlidir. İhtilaf durumunda mahkemece ispatlanabilir olması şarttır. Bu yüzden yazılı olmasına ihtiyaç duyuluyor. Bir emlak sahibi kiracıyı çıkartabilmesi için o mecura kendisinin karısının veya çocuğunun ihtiyacı olması gerekiyor. Yâda aynı belediye sınırları içerisinde kiracının konut veya işyeri olması durumunda mecuru tahliye etmesini talep edebilir. Kiracı kirasını tam ve düzenli ödediği sürece ve yapılan kira akdine uyduğu sürece mal sahibinin kiracıyı tahliye etmesi nerdeyse imkânsızdır.
Bir Kira Kontratında Neler Bulunmalı, Nelere Dikkat Edilmeli?
Herhangi bir kiralama işi yapılırken, ilerde başınızın ağrımasını istemiyorsanız kira sözleşmesinde bazı ayrıntılara önem vermelisiniz.
1-Taşınmazın adresi:Kiralanan mecurun adresi açık net ve anlaşılır olmalıdır.
2-Taşınmazın durumu:Taşınmazın genel durumu açık ve net olarak yazılmalıdır.
3-Tarafların adresi: Hem kiracının hem kiralayanın iş ev adresleri tam ve eksiksiz kontrata yazılmalıdır. İhtilaf durumunda gerekli ve önemlidir.
4-Taşınmazın kira bedeli:Aylık kiranın ve yıllık kiranın ne kadar olduğu yazılmalıdır.Kiranın net mi brüt mü olduğu belirtilmelidir.
5-Kiranın ne şekilde ödeneceği: Ödemenin ayın veya yılın hangi gününde veya günleri arasında yapılacağı belirtilmelidir. Aylık mı yoksa yıllık mı ödeneceği konusu kontrata yazılır.
6-Kira müddeti: Taşınmazın ne kadar süreliğine kiralandığı mutlaka yazılmalıdır. Şayet süre yoksa bu da belirtilmelidir.
7-Kira artış oranı: Şayet kira sözleşmesi bir yıldan fazla ise mutlaka artış konusunu belirtmeliyiz. Bu artış endekse göre de olabilir. Sabit bir oranda yazılabilir.
8-Aidat durumu: Aidatı kiracının mı, ev sahibinin mi ödeyeceği belirtilmeli.(Çünkü yasalara göre kiracı aidatı ödemek zorunda değildir.)
9-Giderler: Mecura taşındıktan sonra çıkabilecek demirbaş ve tesisat masraflarının kimin tarafından ödeneceği belirlenmelidir.
10-Kiranın gününde ödenmesi: Kiranın geç veya hiç ödenmemesi durumunda hangi yaptırımın uygulanacağı yazılmalıdır.
11-Erken Tahliye: Kiracının, kiraladığı taşınmazı sözleşme süresinden önce tahliye edebilmesi için ne yapacağı konusu açıklığa kavuşturulmalıdır.
12-Alınan Teminat:Alınan teminatın ne için alındığı hangi şartlarda iade edilebileceği ve ne zaman verileceği açık ve net olarak belirtilmelidir.
13-Kira sözleşmesinin feshi: Hangi durumlarda kira kontratının feshedilebileceği belirtilmelidir.
14-Sayaçlar: Kontrat anında, elektrik, su ve doğalgaz sayacındaki rakamlar
sözleşmeye yazılabilir. Bu uygulama ülkemizde pek yaygın olmamakla birlikte hem kiracının hem de mal sahibin lehine bir durumdur.
kaynak:assosemlak
